דורות - מגזין לקידום השירות לאוכלוסיה המבוגרת

האם ניתן לחייב דיירים בדיור מוגן בתשלום נוסף בגין הלנת עובד זר?

כידוע, המסמך המשפטי החשוב ביותר להגנה על זכויותיהם של דיירים במסגרות דיור מוגן הוא החוזה. מצב דברים זה היה נכון גם לפני חקיקת חוק הדיור המוגן, וממשיך לעמוד בתוקפו גם לאחר חקיקת החוק. אחד השינויים החשובים שהכניס חוק הדיור המוגן, הוא הכללת זכותם של דיירים בדיור מוגן לאכלס בדירתם מטפלים זרים. כפי שקבוע בס' 33 לחוק, דייר רשאי לשכן בדירתו, באופן זמני או מתמשך, באחריותו ובמימונו, מטפל מטעמו. החוק מוסיף וקובע, כי יש צורך לקבל על כך אישור ממנהל הדיר המוגן – כך זה יכול לסרב לבקשה רק "בהתקיים נסיבות מיוחדות", ובכפוף לכך שהדירה אכן מותאמת למגורי אדם נוסף.

21/01/2015

לפני כשנה וחצי ניתן פסק דין על ידי בית הדין לחוזים אחידים בירושלים, בסוגיה משפטית הנוגעת למעשה לכלל דיירי הדיורים המוגנים בארץ: האם תניה המחייבת את הדייר בדיור מוגן בתוספת תשלום בגין מגוריו של מטפל ביחידת הדיור שלו היא בגדר תנאי מקפח אם לאו? התביעה הוגשה על ידי עמותת דיירי הדיור המוגן בישראל כנגד מספר בעלים ומפעילים של דיורים מוגנים בישראל (כגון אחוזת בית, אחוזת פולג, בית בלב ואח') (תביעה המוכרת כתיק חוזים אחידים 35070-02-11, בפני כב' השופטת תמר בזק-רפפורט, ד"ר משה גלברד, וד"ר יהודה אדר). יצוין, כי התביעה הוגשה לפני חקיקת חוק הדיור המוגן, ולפיו התוצאה שאליה הגיע הושפעה בהוראות החוק בנדון, אשר למעשה, כפי שתואר לעיל, מאפשרות את הלנת המטפל, אך זאת בכפוף לתנאים שונים. עם זאת, יש לזכור, כי הוראות החוק שותקות בכל הנוגע לסוגיית תוספת התשלום לבית הדיור המוגן, ולכן הנושא לא "נפתר" במסגרת הוראות החוק עצמן.

התביעה הוגשה ביחס לסעיפים שונים בחוזים, שהיו קיימים בשעתו בדיורים מוגנים שונים ברחבי הארץ, שכולם עסקו בסוגיה אחת: מגוריו של מטפל ביחידת הדיור שבה מתגורר הדייר. כפי שמתואר על ידי בית הדין: חלק ניכר מדיירי הדיור המוגן יזדקקו בשלב כלשהו בחייהם לעזרתו של מטפל צמוד. שכירת שירותיו של מטפל כזה והלנתו בדירה, שבה מתגורר הדייר, היא סוגיה רגישה ומורכבת במערכת היחסים החוזיים שבין הדיירים לבין הנהלות בתי הדיור המוגן. מעיון בסעיפים המסדירים סוגיה זו בחוזים שהובאו בפני בית הדין עולה, כי זכותו של דייר להלין בדירתו מטפל הוכפפה לסייגים שונים. היקפם של הסייגים שונה מחוזה לחוזה. במיעוט החוזים נקבע איסור מוחלט על העסקתו והלנתו של מטפל ביחידת הדיור. בחוזים אחרים קיימים סייגים בעוצמה משתנה, כגון: קביעה כי היתר להלנתו של מטפל זר יינתן רק במקרים חריגים; דרישה לקבלת הסכמה מראש של הנהלת בית הדיור המוגן (או של ועדה מקצועית מטעם ההנהלה) לשם הלנתו והעסקתו של מטפל זר; מתן אפשרות להנהלה לבטל את ההיתר גם לאחר שזה ניתן; קביעת הגבלות על תקופת ההלנה; התניית העסקתו של מטפל במעבר לאגף אחר בבית הדיור המוגן; התניית ההיתר להלנתו של מטפל בתשלום חודשי נוסף שיושת על הדייר, ועוד. התביעה הוגשה לבית הדין לאחר שעמותת הדיירים הייתה סבורה, כי הסייגים הללו – לסוגיהם השונים – הם מקפחים, ולפיכך עתרה לביטולם או לשינויים.

בעקבות המלצת בית הדין, הצדדים פנו להליך של גישור, אשר במסגרתו הושגו הסכמות ביחס למרבית הנושאים השנויים במחלוקת. בסופו של יום נותרה על כנה מחלוקת אחת בלבד: האם תניה בחוזה אחיד של דיור מוגן, המחייבת את הדייר בתוספת תשלום בגין מגוריו של מטפל ביחידת הדיור, היא בגדר תנאי מקפח שיש לבטלו או לשנותו?

עמותת הדיירים טענה, בין היתר, כי: (1) הדיירים משלמים סכומים ניכרים עבור מגוריהם בבתי הדיור המוגן ואין הצדקה להוסיף על הסכומים הללו בגין מגוריו של מטפל. (2) לא הוכח כי מגורי המטפל מייצרים תוספת עלות לבתי הדיור המוגן ומכל מקום לא הוכח מה היקפה של תוספת כזו. (3) הטלת הגבלות שונות על מגוריו של מטפל מנוגדת לציפיותיהם של הדיירים, אשר רואים בבית הדיור המוגן את ביתם לכל דבר ועניין. (4) קיימים פערי כוחות משמעותיים בין הדייר לבין בית הדיור המוגן. פערים אלה אף מתעצמים לנוכח העובדה, כי בפני הדייר לא עומדת חלופה ממשית להחלפת מקום מגוריו. (5) התניית מגורי מטפל בתוספת תשלום מהווה פגיעה בכבודו ובקניינו של הדייר, בעוד שאין בה פגיעה בחופש העיסוק של בתי הדיור המוגן. לנוכח זאת, התניית מגורי מטפל בתוספת תשלום היא מקפחת.

מאידך, הדיורים המוגנים טענו, כי: (1) אין זה ראוי לדון בכלל החוזים שבמחלוקת במסגרת הליך משותף, שכן קיים שוני – הן במהות והן בניסוח – בין ההתניות השונות המסדירות את נושא מגורי המטפל. (2) על התניות הקובעות את התשלום עבור מגוריו של המטפל חל הסייג שבסעיף 23(א)(1) לחוק החוזים האחידים, ולפיכך בית הדין אינו מוסמך לבטל תניות אלה או לשנותן. (3) חוק הדיור המוגן מסדיר בסעיף 33 שבו את נושא מגוריו של המטפל. הסעיף אינו אוסר על גביית תשלום בגין מגורים אלה ומכאן שגביית התשלום מותרת. (4) למרות שנוסחו ההתחלתי של ההסכם הוא אחיד, הרי שבפועל מתקיים במרבית המקרים משא ומתן בין בית הדיור המוגן לבין הדייר, שכתוצאה ממנו נערכים בחלק מתנאי ההסכם שינויים המותאמים לדייר המסוים. לעתים השינויים הם כה נרחבים עד שיש בהם כדי לשלול את אפיונו של החוזה כחוזה אחיד. (5) חיוב התשלום אינו שרירותי, אלא מתחייב מהעובדה, שמגורי המטפל יוצרים עלויות נוספות לבתי הדיור המוגן. (6) ולבסוף, הסכום שנדרש הדייר לשלם הוא סביר. בחלק מהסיכומים אף נטען, כי מדובר ב"סכום צנוע", או ב"סכום סמלי".

לאחר סקירת טענות הצדדים, בית הדין קבע כדלקמן: סעיף 33 לחוק הדיור המוגן מסדיר את זכותו של הדייר לשכן מטפל בדירתו שבבית הדיור המוגן. הסעיף אינו קובע דבר בשאלת התשלום. לפיכך, לגישת בית הדין, מדובר למעשה במחלוקת פרשנית: מהי משמעות שתיקתו של חוק הדיור המוגן בעניין תוספת התשלום עבור מגורי מטפל.

בית הדין קובע, כי לעניות דעתו, שתיקת החוק בנוגע לתשלום הכספי אינה משמיעה איסור משתמע על גביית תשלום עבור מגורי מטפל. מעיון בדברי ההסבר להצעת החוק עולה, כי מטרת החוק היא להגן על זכויותיהם של דיירי הדיור המוגן ולמנוע "ניצול חוסר השוויון בינם לבין מפעילי בתי הדיור המוגן, בין השאר, באמצעות הכנסת תנאים מקפחים בהסכמי ההתקשרות עימם ושימוש בכספים ששילמו על פי הסכמים אלה שלא למטרות שלהן נועדו...". אולם, "כל זאת, תוך שמירה על איזון ראוי בין ההתערבות הנדרשת לבין החובה לאפשר חופש עיסוק והתנהלות חופשית של כוחות השוק". החוק כולל, לפיכך, שתי תכליות מרכזיות: הגנה על זכויות דיירי הדיור המוגן ושמירה על התנהלות חופשית של כוחות השוק.

סעיף 33 לחוק, הקובע את עצם זכותו של הדייר לשכן בדירתו מטפל, משקף לדעת בית הדין איזון ראוי בין שתי התכליות הללו: הוא מגן על זכות חיונית של הדייר, מחד גיסא, אך אינו מתערב באופן משמעותי באינטרסים הכלכליים של בית הדיור המוגן, מאידך גיסא. לא כך באשר לאיסור על גביית תשלום. איסור כזה, לו נכלל בחוק, היה מפר את האיזון שבין שתי תכליות החוק.

מוסיף בית הדין וקובע, כי ספק אם התערבות כזו מוצדקת לאור העובדה, שתוספת התשלום נועדה להגן על אינטרס כלכלי לגיטימי של בית הדיור המוגן, וזאת נוכח העובדה, כי מגורי המטפלים יוצרים עבור בית הדיור המוגן תוספת עלויות. יתר על כן, ייתכן כי איסור על גביית תשלום עבור מגורי מטפל לא רק שאינו מוצדק, אלא שהוא אף עלול לפגוע באינטרסים של הדיירים עצמם. אילו היה נאסר על גביית תשלום, סביר להניח, כי תוספת העלות הנגרמת לבית הדיור המוגן כתוצאה ממגורי מטפלים הייתה מגולמת במחיר מגוריו של הדייר עצמו. המשמעות היא, שהדייר היה נאלץ לשאת בעלות הנוספת אף אם בדירתו כלל לא מתגורר מטפל. המשמעות היא גם שדיירים שאינם נזקקים למטפל ייאלצו למעשה לסבסד את מגורי המטפל בדירתם של אותם דיירים הנזקקים לשירותיו. ספק אם תוצאה כזו רצויה ומוצדקת. שנית, איסור על גביית תשלום היה מהווה התערבות ישירה בתנאיו הכלכליים של החוזה ובכך היה מנוגד לכאורה לתכליתו השנייה של החוק.

לאור זאת, בית הדין מגיע למסקנה, כי דיורים מוגנים רשאים לגבות תשלום נוסף בגין מגורי מטפל בדירת הדייר, וכי אין בה כדי לקפח את הדיירים או לשלול מהם בפועל את הזכות לקבל טיפול. התשלום הנוסף משרת אינטרס לגיטימי של הדיורים המוגנים והוא איננו שרירותי, אלא נובע מתוספת העלויות הכרוכות במגורים של אדם נוסף במסגרת הדיור המוגן.

פסק דין זה הינו חשוב ומעניין לא רק בשל התוצאה שלו, אלא גם בשל העובדה שהוא ניתן לאחר חקיקת חוק הדיור המוגן, והסתמך, בין היתר, על הוראותיו. מתוך פסק הדין עולה, כי בית הדין רואה בהוראות חוק הדיור המוגן ניסיון למצוא איזון בין האינטרסים של ההגנה על זכויות הדיירים בדיורים המוגנים לבין האינטרסים הכלכליים הלגיטימיים של בעלי הדיור המוגן. מציאת איזון שכזה אינה תמיד משימה קלה, אך בנסיבות של פרשה זו נדמה שבית הדין הגיע לאיזון סביר.

עו"ד פרופ' ישראל (איסי) דורון, מייסד עמותת המשפט בשירות הזיקנה וראש החוג לגרונטולוגיה באוניברסיטת חיפה.

הדפסשלח לחבר
בניית אתרים